专家建议： 购房者可在细则出台前办理完交易过户

　　律师提醒： 切勿“偷鸡不成蚀把米”

　　6日一大早，来自甘孜州的一家三口在市区某房屋中介负责人的陪同下，准备与一家二手房卖家签署买房协议，可二手房交易征收差额20%个税的问题，让买家迟疑了许久。

　　“现在政策还没正式出台，不用担心缴纳高昂税费，就算要交，不是也有很多对策吗?”在买家迟疑着要不要签署买房协议时，中介负责人给出了这样的解释。

　　“对啊，比如卖价为60万元，但是我们协议上可以注明我是你亲属，只卖你20万元也是可以的，这样缴纳的税费不就很少了吗?”卖家王女士说。

　　无独有偶，这样的“避税高招”在房屋买卖过程中不乏有人利用。 自国务院发布新“国五条”细则，坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投机取巧性购房。其中，对二手房交易征收差额20%个税成为关注焦点。

　　“道高一尺，魔高一丈”。虽然“新国五条”的地方版尚未出炉，但近段时间，极具“智慧”的网友们也在网络上发布了诸多“避税高招”，让准备购买二手房的市民又似乎看到了“希望”。但有专家也提到，最好的“避税”方法，还是建议广大购房者在相关细则出台前，办理完交易过户。那么，网上盛传的“避税高招”有哪些?可行性如何?是否存在法律风险?记者对此进行了采访。

　　虚假诉讼

　　伪造欠债事实

　　具体做法：买方和卖方。卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户!

　　律师提醒：做法不可行，甚至触犯刑法。原因有两点：一是，是否应当缴纳房屋的增值税，关键在于双方在房屋上是不是有交易行为，就算双方协商以房抵债，其实质是产权人把房屋出售给买方，仍然是一种交易行为。所以即使有判决书，税务机关还是要对其征税。二是，即便是逃过了税务机关的征税范围，但是法院的诉讼要按照欠款金额缴纳诉讼费用，如果欠款数额与房产价值正好同等，法院会认为这是非真实债务，不符合相关法律要求。通常会判欠款无效，这样一来对于买方来说风险极大，很可能自己已经支付的房款都要不回来，还被法院判为妨碍民事诉讼，不仅要接受相应罚款和长达15天的拘留，同时也涉嫌逃税罪。

　　假离婚

　　与对方配偶结婚过户

　　具体做法：买主张先生，卖家王先生。第一步，王先生和妻子离婚，准备出售的房产归王先生。第二步，张先生也离婚，房产归张先生(如果有房产的话)。第三步，王先生携房产和张先生的前妻结婚，房产共有。第四步，王先生再次离婚，房产归女方。第五步，王先生和张先生各自复婚。

　　律师提醒：房屋买卖双方以婚姻为手段进行避税，仅限于道德层面的问题，其行为并不违法，但是这里涉及到有些无法回避的问题，比如说，“假戏真做”，一旦双方为了房子领取了离婚证，但是成了法律意义上的真离婚，如果房屋过户事情办妥，出现一方愿意再复婚，那也只能面对现实“假戏真做”;即便是离婚后，又复婚，但是面临一个不可回避的问题，就是婚前财产，不离婚还好，如果复婚的两人在未来的生活中，因各方面的因素离婚了，那么之前的房子就属于婚前财产，必然引发财产纠纷问题，建议为了家庭和谐，不要因小失大。

　　阴阳合同

　　将成交价格写低

　　具体做法：双方签署阴阳合同，比如，一套100平方米的上世纪90年代的福利房原价是10万元，实际成交价是60万元，按照新政计征20%来计算，需要向税务机关缴纳10万元的税款，如果签署阴阳合同，将成交价写成10万元的原价，那么就不用向税务机关缴纳二手房交易的增值税。

　　律师提醒：从法律的角度来说，“阴阳合同”是违法行为，一经发现，税务部门会将这种行为认定为逃税，并给予相应处罚;同时，买房人将来再出售此套房屋，由于买价较低，个人所得税也会缴纳得比较高，所以，为了避免未来发生诸多“偷鸡不成蚀把米”的事情，建议购房者遵守国家的相关法律法规，避免给自己和家人带来不必要的麻烦。

　　另外，根据目前的房屋市场价，当税务部门认为成交价过低时，可以直接核定价格，所以，低于税务部门的核定价格，将以税务部门的核定价格来计算税款。购房者最好的“避税法”就是赶在具体细则出来之前办理完交易过户，既不犯法，也能逃过缴纳高额的二套房增值税。

　　那么，二手房交易征收差额20%个税政策什么时候执行?房屋的原价如何来界定?差额计算是否考虑二手房的装修、维修、物业、贷款成本?

　　雨城区地方税务局相关负责人告诉记者，目前，尚未接到二手房交易征收差额20%个税的新政，二套房交易依旧按照1%来计征所得税，其他相关问题，还要根据相关政策出台才能正确掌握。

　　为此，记者也搜索了国内诸多知名专家对二套房交易征收差额的诸多问题的预测，供市民参考。

　　1、20%政策什么时候执行?

　　中国房地产协会秘书长何琦：“国五条”新政具体执行时间将取决于各地方政府细则的出台时间。

　　2、执行时间划定是按照交件日期计算吗?

　　专家预测，现在能够体现法律效率的时间节点有两个：网签时间和过户时间。由于网签之后，或因贷款无法顺利通过审批，或因官方办理流程约束，部分网签量无法正常过户，或者过户时间会拖延很长时间。个人认为用网签时间界定执行时间的可能性比较大，这样可以规避其他不确定因素带来的法律纠纷。

　　3、房屋的原价、现有价格如何来界定?

　　专家预测，能核实房屋原值的房源应该就是指有相关合同或者票据，能够证明房产获取时的价值的房源。

　　4、差额计算是否考虑二手房的装修、维修、物业、贷款成本?

　　有专家指出，现行差额计算是包括装修维修等成本的，未来情况在细则未出台之前不能确定，预计保留原来方式可能性较大。

　　5、对于满5年二手房交易时，是否按转让所得的20%计征?

　　专家预测，按照财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税，可见，对于家庭唯一的、且业主持有5年以上的房屋，基本不受政策限制，所以未来新政对这方面的条款保留性比较大。

　　6、二套房首付比例和利率提高到几成?

　　专家预测，“新国五条”细则规定，房价上涨过快的城市需出台相关政策，意味着将执行这个政策的城市承认本地房价上涨过快，因此各地政府的实施情况和力度仍存在不确定性，所以目前盛传的二套房首付提高到七成甚至更高属“谣言”。

　　7、一年内卖房又买房是否可以抵免个税?

　　专家预测，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金，现行政策中只有公房可以这样执行，新政标准是否执行还未确定。

　　记者 高丽