“买个铺子肯定赚钱，但不知道怎么选。”在利好政策的驱动下，近期，不少市民萌生了投资商铺的想法。

　　俗话说：“一铺养三代”。作为一种投资方式，是不是所有的商铺都能赚钱?受电商冲击，市场营销多样化等因素影响，部分大型商圈传统百货类门店生意冷清，但近日记者调查发现，就是在这种大环境下，社区商铺的情况却相对稳定，一些成熟社区的商铺每年租金仍在小幅增长。

　　“投资股市要注意风险，投资商铺同样如此，万不可盲目跟风。”市区某地产投资公司市场首席分析师罗元表示，商铺所处的地段、区域规划等因素是投资者前期需要提前做好的“功课”。

　　现状

　　商场商铺

　　餐饮火爆 服装类冷清

　　8月7日下午，记者来到城区一大型传统商场，二楼的大部分服装店生意都相对冷清。现场，记者观察的20分钟时间里，仅有3名市民进来挑衣服，且没有成交。

　　是何原因导致诸多商铺生意如此冷清?

　　该商场运营方负责人坦言，“商场开业近5年，已经出现了个别退租现象，现在正在调整业态，增加餐饮类与儿童类的门店。这种调整，也正是很多新开业商业综合体的策略。不论市区假日广场，还是市区温州商城，餐饮店都是人气爆棚。然而，事实是餐饮的租金相对较低。“加快转型顺应市场发展，是下一步传统商场生存发展的唯一‘出路’。”

　　“近两年租客没有增加，租金也没有上涨。”传统大型商业整体人气的下降，也直接影响了投资者的信心，李莉在市区一个大型商业区内有一个20平方米左的格子铺，当年40万元买的，如今价格涨了几倍，但是租金一直没有太大变化。“就投资而言，商铺整体价值受区位、人流量等因素影响较大。”李莉说道。

　　社区商铺

　　部分租金出现小幅上升

　　记者观察到，尽管整体零售市场因为经济环境而有所影响，但是不少大型社区商铺的生意却依然红红火火。黄林在市区沙湾附近小区租了一个20平方米左右的临街商铺开小超市，每个月除去租金、固定成本外，能赚到6000至8000元。黄丽认为，社区生意比商业区稳定、清闲，竞争更小。

　　“那些已经比较成熟的社区商铺，经营的都是民生的行业，租客的消费比较稳定，而且以服务性行业为主。”罗元告诉记者，从统计数据看，部分社区商铺的租金出现了小幅上涨，部分社区临街商铺涨幅达到5%。

　　不过，社区商铺也有失败的例子。以市区小北街附近社区部分商铺为例，一个餐饮门面过去一年内就换了三四次招牌，依然没什么客源。

　　在采访中，记者发现刚刚建成的社区，一般商家不会立刻入驻经营。“这也是许多新建商圈区域商铺大批空置的主要原因。准备投资商铺的，应做好市场调查，了解周边市场需求，切勿盲目投资。”罗元提醒道。

　　怎么选

　　宁“熟”慎“生”

　　那作为有投资商铺打算的市民，又该如何甄别有投资前景的商铺呢?

　　“商铺有‘熟铺’与‘生铺’之分。”罗元说，“熟铺”是指那些已有了旺盛的人气、商气及投资回报稳定的商铺;“生铺”是那些一边开发、一边销售、一边招商的商业物业。

　　通常情况下，商业类地产进入经营阶段后，由于商气、人气都不够，需要短则一两年，长则三四年的培育期，最终才会达到理想的状态。因此，短期持有的投资者应在商铺即将成型时买进，甚至选择“熟铺”，宁愿价格贵一点，但是看得见持有期内的升值空间。

　　罗元说，“生铺”一般通过项目区域美好的远景规划及短期的高额投资回报来吸引投资者，但事实上开发商已在商铺的销售价格中把对投资者的回报作为成本考虑进去了。在“生铺”的养铺周期内，由于实际租金低而承诺回报高，这种巨额补差容易造成的高运营成本，使经营难以良性运营，进而对投资者承诺的高额回报无法及时兑现，风险较大。

　　何时买

　　看准时机下手

　　“投资谨慎是必须的，但瞻前顾后则是投资的大忌。”罗元说，无论是社区商铺还是大型商业区，在综合分析了商铺所在的地段、成熟度、配套等之后，自己有能力运营且看好其收益率或升值空间，投资者应果断出手，以免错失商机。

　　收益率是所购买的物业出租或升值每年能得到的回报，升值空间是该物业在未来一段时间内的价值增加程度。收益率高的项目不一定升值空间大，升值潜力大的项目收益率可能会相对较少。“或许不能确保收益率和升值空间两者可以兼得，但是投资者只要对其中之一满意，就可出手了。”罗元说。

　　此外，商铺投资时，“先租后买”通常是一种比较保险的投资办法。罗元解释说，因最开始对商铺前景的预测总会和实际情况有一些差距，投资者先租下商铺，在经营的过程中才会发现项目是否真的值得长期投资，此时再决定是否买下也不迟。如果在租赁期内发现状况不好，那么损失会比较小。

　　需要注意的是，如果是从开发商那里购买商铺，应提前了解清楚对方的实力及查看商铺的预售许可证等信息，避免缩水和保障自身权益。如果是投资购买二手商铺，除了要知悉商铺所在区域的市政规划外，还务必记得考查其所剩年限，因为所剩年限势必涉及空置期，应提前做好心理准备。

　　观点

　　商铺水深

　　投资且得“擦亮眼”

　　“一铺养三代”，这是历代商人总结出来的“金石名言”。

　　的确，如果你是一个投资者，投对了一间商铺，其获利往往好过你手拿几间住宅的收益。

　　购买商铺早已成了今日投资者的一个重要选择，但商铺的投资犹如房地产的深水池，不是人人都能把握得到，特别是“初投哥”或是资金不足者，更是“生人勿近”。

　　有行家说，商铺大致可分为传统旺地、新兴路段、小区商铺和区域性中心铺等四种，投资传统旺铺除了要积聚有过百万元的身家外，还必需要能遇上可投资的机会。不少中介的资料显示，一线传统商铺的买卖率，以年为计算单位，也只是屈指可数，完全属于不是有钱就能有交易的状态。正因如此，新兴的投资客往往会将目光越过传统旺地，定格在一些新形成的商业路段和一些新兴的区域中心，投资新区，虽然风险比传统旺地要大，但博对了，其收益也会大于传统旺地，正所谓风险与利益并存。

　　商铺投资一直都是房产投资中的香饽饽，虽然其水“深不可测”，但从来不乏勇敢的博弈者，甚至常常处于求大于供、严重脱节的局面。这一现象的产生，全因商铺给投资客带来的巨额利润。尽管如此，投资者还需擦亮双眼认真甄别，切勿被感官上的利益“泡沫”所迷惑。